投资人拿着一个物业，心里有一个大概的投入数字，也有一个模糊的回报预期，真要坐下来算一笔细账，大多数人就不知道从哪里下手了。想详细测算，但不知道怎么做一张完整的测算表。
其实酒店投资测算没有那么复杂。把下面这6个指标搞清楚，一张表的基本骨架就立起来了。缺了任何一个，这个账都算不明白。
一、单房造价，决定投资人总共要掏多少钱
单房造价是整个测算表的起点。用总投资除以房间数，得出每间房花了多少钱。这个数字看起来简单，它却直接影响后面所有指标的合理性。
经济型酒店单房造价通常在5到7万，中端酒店在8到12万，中高端往上走，15万以上也不稀奇。不同档次的酒店，对应的房价天花板和客群是完全不同的。如果单房造价定高了，周边市场支撑不了对应的房价，后面的回报测算就全是空中楼阁。
算单房造价的时候，不能只算装修和设备。消防改造、隔音处理、布草采购、开业前的筹备费用，这些都要摊进去。很多投资人算账时漏了这几项，导致实际投入比预算多出两三成。
二、RevPAR，决定酒店每天能收多少钱
RevPAR是每间可售房收入，等于平均房价乘以出租率。它是衡量酒店营收能力的核心指标，也是测算表里最需要反复推敲的数字。
为什么是RevPAR而不是单纯看房价或出租率？因为这两个数字单独看都会骗人。房价定得高，出租率可能上不去。出租率上去了，可能是靠低价换来的。只有RevPAR能同时反映价格和出租率的综合结果。
算RevPAR不能凭感觉。要去看同商圈、同档次、同客群结构的竞对实际做到了多少。周边三到五家竞对的平均RevPAR，是最有参考价值的锚点。如果自己没有任何依据就填一个乐观的数字，后面的回报周期全是虚的。
三、人力成本，决定酒店每月要花多少钱养人
酒店是劳动密集型行业，人力成本通常占总营收的20%到30%。这个指标算不准，利润就会被悄悄吃掉。
算人力成本不能只算工资。社保、公积金、餐补、住宿补贴、年终奖、培训费用，这些都要算进去。更关键的是，要算清楚人房比。80间房的酒店，配多少人合适，前台几个，客房几个，工程几个，保安几个。人配多了，成本失控。人配少了，服务跟不上，差评来了更麻烦。
不同档次酒店的人房比差异很大。经济型酒店可能1:0.2，中端酒店可能1:0.3，中高端可能1:0.5。这个数字需要根据酒店的实际定位和服务标准来定。
四、OTA佣金，决定酒店到手的钱打了几折
很多投资人在算收入时，直接拿RevPAR乘以房间数乘以365天，得出一个理想状态下的全年营收。这个算法漏掉了一个关键变量：渠道成本。
OTA佣金通常在10%到15%之间，部分平台可能更高。如果一家酒店的OTA订单占比超过60%，那佣金支出就是一笔不小的数目。算账的时候，要预估OTA订单的比例，然后把这部分佣金从营收里扣掉，才是真正到手的钱。
除了佣金，还要算上推广费用。新店开业要冲排名，老店要维持曝光，这笔钱不能省。把渠道成本算清楚了，利润表才真实。
五、盈亏平衡点，决定酒店每天要卖多少间房才能不亏
这个指标最容易被忽略，却最要命。它算的是，在当前的租金、人力、能耗、渠道佣金等成本结构下，酒店每天需要卖出多少间房、卖到什么价格，才能刚好不亏钱。
举个例子。一家80间房的酒店，每月固定成本（租金、人力、基本能耗）20万，每间房的变动成本（布草洗涤、易耗品、佣金）80元。如果平均房价卖300元，那每卖一间房的边际贡献是220元。每月需要卖出约909间房才能覆盖固定成本，平均每天30间，出租率约38%。这个38%就是这家酒店的盈亏平衡出租率。
低于这个数，酒店在亏钱。高于这个数，才开始产生利润。算清楚这个数，投资人才知道淡季能不能扛住，才知道定价的底线在哪里。
六、ROI，决定投资人这笔钱投得值不值
前面五个指标都算清楚了，ROI就是水到渠成的结果。它衡量的是投资回报率，或者说，这笔钱投进去，几年能收回来。
ROI的计算逻辑是年净利润除以总投资。年净利润等于全年营收减去全年运营成本。总投资包括装修、设备、前期筹备费用，以及筹备期的租金和人力成本。
算出来的数字，要和投资人的资金成本做对比。如果资金成本是年化6%，ROI算出来只有5%，那这笔投资在经济上就不成立。如果ROI能到15%以上，回报周期在五到七年，在当前的酒店投资环境里，已经算是比较健康的项目。
写在最后：这6个指标，可以用工具快速算出来
上面这6个指标，每一个都需要反复推敲，互相验证。单房造价变了，RevPAR的预期就要跟着调。人力成本上去了，盈亏平衡点就跟着往上走。牵一发而动全身。
很多投资人不是不想算，是不知道用什么工具算，或者嫌麻烦懒得打开Excel。鹿朋商管最近上线了一个微信小程序，叫【鹿朋酒店工具】。不用下载，不用注册，微信打开就能用。里面聚合了16款酒店人常用的工具，上面提到的6个指标都有对应的计算工具。
想算单房造价，有单房造价工具。想估RevPAR，有收益管理工具。想算人力成本，有人力成本工具。想算OTA佣金，有携程到手、美团到手、佣金对比。想算盈亏平衡，有盈亏平衡工具。想算ROI和回报周期，有ROI测算和酒店估值工具。另外还有物业评估、加盟对比、能耗成本、餐饮定价、协议客户评估等工具，覆盖了酒店投资和运营的常用场景。
这些工具不复杂，也不需要填一堆参数。打开就能用，算完就能看结果。鹿朋商管的初衷很简单。让算账这件事变得容易一点，让投资人在拿物业之前、签合同之前，心里有一本清楚的账。
酒店投资的第一步不是找物业，是算账。账算清楚了，后面的路才好走。如果你正在看一个项目，或者手里已经有一家酒店在运营，不妨打开【鹿朋酒店工具】小程序，把该算的账都算一遍。工具是辅助，决策还是靠人，但有了这些数字打底，决策会踏实很多。
